Нежилые помещения являются предметом самых разнообразных гражданско-правовых сделок. Наиболее распространена купля-продажа, однако широко применяются также договоры аренды, дарения и другие.
В настоящее время государственной регистрации подлежат:
- сам объект недвижимости;
- право собственности на недвижимость;
- сделки с недвижимостью.
В первом случае речь вообще идет о техническом или кадастровом учете объектов недвижимости. Второй случай предполагает регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, независимо от того, какая сделка явилась основанием для этих прав. Что же касается третьего случая, то в соответствии со ст. 165 ГК РФ, государственной регистрации подлежат: договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ), договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ), договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ), договор аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), договор аренды здания или сооружения, если договор заключен на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Одним из спорных является вопрос о возможности признать недействительными договоры аренды нежилых помещений (когда предметом является не все здание или сооружение, а только его часть, например одна или несколько комнат, подвал и т.д.), заключенные на срок менее одного года и не зарегистрированные в органах государственной регистрации. По этому вопросу высказывались диаметрально противоположные суждения, соответственно различной была и судебная практика. Речь шла о том, можно ли применить к указанным договорам положения ст. 651 ГК РФ, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения определенным сроком, или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609 ГК РФ, установившего необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества независимо от срока.
Письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 пытается решить эту проблему.
Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Принимая во внимание, что нежилое помещение - это объект недвижимости, отличный от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с этим пунктом договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, договор же аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст.433 ГК РФ (то есть с момента получения акцепта направившим оферту предположение заключить договор). Это письмо, несомненно, помогло выработать единообразный подход к вопросу (особенно с учетом того, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать, что информационные письма ВАС РФ могут носить только рекомендательный характер.
Необходимые документы
- Договор купли-продажи/аренды/субаренды нежилого помещения
- Акт приема-передачи помещения
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение
- Документы из БТИ сроком не позднее одного года: выписка из паспорта БТИ, поэтажный план и экспликация.
Документы на покупателя/арендатора/субарендатора:
- Свидетельство о регистрации
- Свидетельство о внесении в ЕГРЮЛ из Инспекции МНС РФ (если этот документ уже получен)
- Свидетельства о регистрации изменений в учредительные документы Общества (если таковые имеются)
- Устав Общества
- Учредительный договор Общества
- Дополнения и Изменения к Уставу и Учредительному договору Общества (если таковые имеются)
- Протокол общего собрания акционеров/участников о назначении Генерального директора, подписавшего договор купли-продажи нежилого помещения
- Протокол общего собрания акционеров с решением о совершении крупной сделки или справка о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов акционерного общества/имущества общества с ограниченной ответственностью по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения.
- Выписка из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства (если есть)
Документы на собственника:
- Протокол общего собрания акционеров/участников о назначении Генерального директора, подписавшего договор купли-продажи нежилого помещения.
- Протокол общего собрания акционеров с решением о совершении крупной сделки или справка о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов акционерного общества/ имущества общества с ограниченной ответственностью по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения.
- Выписка из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства (если есть).
ПРИМЕЧАНИЕ:
Перечень документов не является исчерпывающим и может быть уточнен перед началом работы в процессе консультации.