Существует точка зрения, что при заключении договора продажи жилого помещения регистрируется только сам договор, а переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется. Такая позиция является ошибочной, так как Гражданским кодексом и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее именуемый Закон о государственной регистрации) устанавливают обязательность государственной регистрации договора дополнительно к государственной регистрации перехода права собственности. С момента регистрации договора он считается заключенным. Однако, для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия – регистрации перехода права собственности. Только с момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственный реестр согласно п.2 ст.8 ГК РФ возникнет право собственности покупателя.
На практике часто возникает вопрос: необходимо ли нотариальное оформление сделок с недвижимостью, в том числе и с жилыми помещениями? Примет ли регистратор документы, оформленные в простой письменной форме (без нотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?
При ответе на данные весьма серьезные вопросы прежде всего следует обратить внимание на следующие обстоятельства.
В соответствии с п.2 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст.584 ГК РФ), а также ипотечного договора (п.2 ст.339 ГК РФ).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, (производное (или аксессорное, дополнительное). К нему следует отнести два вида соглашений: договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступка прав или перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, стороны договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.
Регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если договором не предусмотрено нотариальное оформление договора продажи жилого помещения.
Статья 16 (абз.4 п.1) Закона о государственной регистрации устанавливает, что в случае нотариального удостоверения сделки, заявление о государственной регистрации права (и сделки) подает одна из сторон договора.
Государственная регистрация прав проводиться не позднее чем в месячный срок со дня подачи всех необходимых документов.
Необходимые документы
- Договор купли-продажи (в количестве равном числу сторон договора)
- Передаточный акт (акт приема-передачи)
- Свидетельство о государственной регистрации права из Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру.
- Выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади сроком не позднее одного месяца.
- Документы из БТИ: экспликация и поэтажный план жилого помещения сроком не позднее одного года и справка о стоимости квартиры сроком не более одного месяца.
- Согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане).
Документы на покупателя/продавца физическое лицо:
- Ксерокопия паспорта.
- Нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги на сделку.
Документы на покупателя/продавца физическое лицо:
- Свидетельство о регистрации
- Свидетельство о внесении в ЕГРЮЛ из Инспекции МНС РФ (если этот документ уже получен)
- Свидетельства о регистрации изменений в учредительные документы Общества (если таковые имеются)
- Устав Общества
- Учредительный договор Общества
- Дополнения и Изменения к Уставу и Учредительному договору Общества (если таковые имеются)
- Протокол общего собрания акционеров/участников о назначении Генерального директора, подписавшего договор купли-продажи нежилого помещения
- Протокол общего собрания акционеров с решением о совершении крупной сделки или справка о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов акционерного общества/имущества общества с ограниченной ответственностью по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения.
- Выписка из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства (если есть)
ПРИМЕЧАНИЕ:
Перечень документов не является исчерпывающим и может быть уточнен перед началом работы в процессе консультации.